Cổ phiếu VIC – dư địa tăng giá còn không
Sau giai đoạn dài trầm lắng, thị trường bất động sản và nhóm cổ phiếu liên quan đang có những tín hiệu tích cực về mọi mặt. Giữa làn sóng hồi phục đó, VIC đã trở thành cái tên gây chú ý nhất: chỉ trong 8 tháng, cổ phiếu này tăng hơn 200%, vượt xa cả chỉ số ngành lẫn VN-Index. Câu hỏi đặt ra là: sau cú bứt phá ngoạn mục, liệu giá cổ phiếu VIC đã “quá đắt” so với các cổ phiếu trong ngành hay vẫn đang ở 1 mức hợp lý và còn dự địa để tăng trưởng?
Điểm nhấn chính
- Tính đến 3/9/2025, VIC tăng từ 40.000 đồng lên 125.000 đồng/cp, tương đương +208%, vượt trội so với chỉ số BĐS dân cư (+128%) và VN-Index (+32,7%).
- P/B hiện tại ~3,2x, cao thứ 2 trong nhóm BĐS lớn (sau VPI), nhưng có cơ sở để được thị trường trả premium nhờ quy mô vốn, quỹ đất và lợi nhuận vượt trội.
- ROE 2Q2025 đạt 10%, quay lại vùng đỉnh 5 năm. Nếu so sánh với quá khứ, định giá hiện tại chưa phải cực đại, dư địa có thể còn thêm 50% nếu điều kiện vĩ mô và nội tại tiếp tục thuận lợi.
Tăng trưởng giá vượt trội trong 8M2025
Từ đầu tháng 3/2025, cổ phiếu VIC bắt đầu bứt phá mạnh mẽ cùng với hai “người anh em” trong hệ sinh thái là VHM và VRE. Điểm nhấn:
- Giá VIC tăng từ 40.000 đồng lên 125.000 đồng/cp (ngày 3/9/2025).
- Mức tăng trưởng: +208%, đưa VIC trở thành một trong những mã cổ phiếu tăng mạnh nhất thị trường.
- Nếu so với chỉ số ngành BĐS dân cư (+128%) và VN-Index (+32,7%), VIC mang đến hiệu suất đầu tư hoàn toàn vượt trội.
Điều này cho thấy VIC không chỉ đi cùng xu hướng hồi phục của ngành bất động sản, mà còn có những yếu tố riêng biệt để hút dòng tiền.
Giá cao hơn mặt bằng chung, nhưng phù hợp với vị thế của VIC
Phương pháp phổ biến và dễ sử dụng nhất để so sánh định giá các doanh nghiệp bất động sản là hệ số P/B (Price to Book – thị giá trên giá trị sổ sách).
- P/B hiện tại của VIC: ~3,2x, cao thứ 2 trong nhóm doanh nghiệp lớn, chỉ sau VPI.
- P/B trung bình của nhóm BĐS lớn: ~2,2x.
Mặc dù giá đã tăng khá cao, tuy nhiên VIC có lí do hợp lý để được trả mức P/B cao hơn so với các doanh nghiệp khác dựa trên 3 lí do chính:
- Vị thế dẫn đầu về quy mô vốn chủ:
- Vốn chủ sở hữu của VIC đạt 158 nghìn tỷ đồng, gấp 3 lần NVL (51,9 nghìn tỷ) và gấp 8 lần KDH (19,7 nghìn tỷ).
- Nếu coi vốn chủ sở hữu như “sức mạnh tài chính nền tảng”, VIC đang ở một đẳng cấp khác so với phần còn lại.
- Quỹ đất rộng, vị trí đắc địa & lợi nhuận vượt trội:
- Dù chịu ảnh hưởng từ VinFast, năm 2024 VIC vẫn đạt 5.300 tỷ lợi nhuận, cao gấp 3,8 lần NLG – doanh nghiệp đứng thứ 3 về lợi nhuận trong ngành.
- Quỹ đất trải rộng trên cả nước, ở những vị trí chiến lược, là tài sản vô giá trong dài hạn.
- Tập đoàn đa ngành, nhiều động lực tăng trưởng mới:
- Không chỉ bất động sản, VIC còn có kế hoạch tham gia xây dựng hạ tầng, năng lượng, và điện – qua đó hoàn thiện hệ sinh thái và hưởng lợi từ việc thúc đẩy đầu tư công của Chính Phủ.
Chưa phải vùng định giá quá cao so với quá khứ
Để đánh giá mức định giá hiện tại có “đắt” hay không, cần nhìn lại lịch sử P/B và ROE của chính VIC.
- ROE: Tính đến quý 2/2025, ROE của VIC đã về vùng 10%, tương đương với vùng đỉnh trong 5 năm gần nhất (2020–2021). Điều này cho thấy khả năng sinh lời đang phục hồi sau giai đoạn khó khăn.
- P/B hiện tại: ~3,23x. Con số này dù đã tăng mạnh theo giá cổ phiếu, nhưng vẫn thấp hơn đỉnh lịch sử ~5,0x.
Điều đó có nghĩa: nếu thị trường tiếp tục tích cực, VIC hoàn toàn có thể quay lại mức định giá cao hơn – tương ứng với upside khoảng 50% so với hiện tại.
Ba yếu tố củng cố cho kịch bản này:
- ROE đang tương đương giai đoạn 2020–2021 – thời điểm VIC được định giá cao nhất.
- Chính sách tiền tệ nới lỏng hỗ trợ thanh khoản thị trường và dòng vốn vào cổ phiếu bluechip.
- Tin tức hỗ trợ liên tục từ tiến độ các dự án bất động sản mới, đề xuất dự án hạ tầng, kế hoạch đa ngành.
Góc nhìn đầu tư
- Cổ phiếu VIC đã có tỷ suất đầu tư ấn tượng trong 2025, tăng hơn gấp 3 lần và bỏ xa chỉ số ngành. Định giá hiện tại (P/B ~3,2x) có thể cao hơn trung bình, nhưng vẫn chưa phải cực đại nếu so với lịch sử và so với vị thế dẫn đầu thị trường.
- Tiềm năng tăng giá là vẫn còn tùy nhiên sẽ phụ thuộc vào triển vọng đấu thầu và tiến độ các dự án, không còn câu chuyện cổ phiếu giá rẻ nữa.
- NĐT cẩn trọng với các nhịp điều chỉnh ngắn hạn sau khi VIC đã tăng giá mạnh và dốc trong thời gian vừa qua.
