Hiểu đúng lạm phát: giá vàng, đô và bất động sản tăng vì sao CPI thấp?

Lạm phát là khái niệm kinh tế vĩ mô quen thuộc nhưng thường bị hiểu lầm. Chúng ta thường thấy giá tài sản tăng vọt hay đồng tiền bị trượt giá trong cuộc sống hằng ngày, song những số liệu về CPI khi công bố lại rất thấp so với cảm nhận của nhiều người. Bài viết này sẽ giải thích một cách dễ hiểu về lạm phát, cách đo lường và tác động của nó. Đồng thời, chúng ta sẽ làm rõ sự khác biệt giữa lạm phát và hiện tượng tăng giá tài sản, trượt giá tiền tệ – giúp người đọc tránh được những nhầm lẫn phổ biến này.

CPI Là Gì? – Khái Niệm, Đo Lường Và Tác Động

CPI (Consumer Price Index – Chỉ số giá tiêu dùng) là thước đo mức chi phí sinh hoạt của hộ gia đình qua thời gian, dựa trên một “rổ” hàng hóa – dịch vụ đại diện và trọng số chi tiêu của các nhóm hàng trong rổ đó. Rổ hàng hóa – dịch vụ của Việt Nam được  chia thành 11 nhóm lớn (ăn uống, đồ uống–thuốc lá, may mặc, nhà ở–điện–nước–chất đốt–VLXD, thiết bị gia đình, y tế, giao thông, bưu chính–viễn thông, giáo dục, văn hóa–giải trí–du lịch, hàng hóa & dịch vụ khác).

Core CPI (lạm phát cơ bản) là biến thể của CPI loại trừ những yếu tố biến động mạnh/ngắn hạn: lương thực–thực phẩm, năng lượng (xăng dầu, điện) và các mặt hàng do Nhà nước quản lý như y tế, giáo dục.

Vàng, giá bất động sản và USD không nằm trong rổ CPI tiêu dùng; GSO công bố chỉ số giá vàng và chỉ số giá USD riêng để theo dõi thị trường tài sản – tiền tệ. Vì thế, vàng/đô biến động mạnh không làm tác động trực tiếp vào CPI.

Lạm phát được đo bằng chỉ số CPI vì nó phản ánh trực tiếp đời sống giúp Chính phủ và người dân biết sức mua của đồng tiền thay đổi ra sao trong chi phí sinh hoạt của đại đa số dân cư. Ngoài ra, hầu hết các quốc gia trên thế giới đều dùng CPI làm chỉ tiêu chính thức để đo lạm phát. Điều này tạo ra chuẩn mực chung để so sánh quốc tế. Ngược lại, vàng, đô, giá bất động sản và chứng khoán là tài sản đầu tư, không phải hàng hóa tiêu dùng hàng ngày. Biến động của chúng ảnh hưởng đến thị trường tài chính và tài sản cá nhân hơn là đại diện cho chi tiêu hằng ngày của một hộ gia đình.

Giá Tài Sản Tăng Cao: Liệu Có Phải Do Lạm Phát?

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa việc tăng giá các tài sản như bất động sản, chứng khoán, vàng với lạm phát tăng cao. Thực tế, đây là hai câu chuyện khác nhau về kinh tế. Lạm phát tiêu dùng như đề cập ở trên đo mức tăng giá của hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng thông thường, được thống kê qua CPI, và không bao gồm giá các loại tài sản đầu tư như cổ phiếu, nhà đất hay vàng. Do đó, khi giá nhà đất hay chứng khoán tăng vọt, điều này không đồng nghĩa với việc lạm phát chính thức đang tăng tương ứng. Trong nhiều trường hợp, giá tài sản và giá tiêu dùng thậm chí biến động không cùng chiều: có khi tài sản tăng nóng trong lúc lạm phát chung thấp, và ngược lại lạm phát cao nhưng thị trường tài sản lại suy giảm.

Giai đoạn 2009–2010, kinh tế suy thoái toàn cầu nhưng thị trường bất động sản Việt Nam tăng nóng. Tiền từ chứng khoán rút sang đổ vào nhà đất, tạo cơn sốt đất trên diện rộng. Trong khi đó, lạm phát (CPI) cùng thời điểm lại xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Ngược lại, năm 2011 lạm phát ở Việt Nam bùng lên đỉnh ~18%, giá cả tiêu dùng tăng vọt, buộc Chính phủ nâng lãi suất ngân hàng rất cao. Kết quả là thị trường bất động sản “đóng băng”, giá nhà đất giảm mạnh nhiều năm sau đó mãi đến tận 2015-16 mới dần hồi phục, nhiều người mua nhà thời điểm đó bị mắc kẹt vốn trong quãng thời gian rất dài. Vì vậy, lạm phát không phải nguyên nhân chính làm giá bất động sản tăng. Thậm chí, lạm phát cao khiến Chính phủ và NHNN phải lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt chính là “kẻ thù” của thị trường tài sản và khiến bất động sản suy yếu và mất giá.

Nếu không quy cho lạm phát, vậy điều gì đẩy giá các tài sản như nhà đất, cổ phiếu lên cao? Thực tế, giá tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố trên thị trường hơn là chỉ mức giá tiêu dùng. Trước hết, lãi suất và tín dụng ngân hàng đóng vai trò then chốt. Khi lãi suất vay thấp và tín dụng dồi dào, nhà đầu tư dễ dàng vay tiền mua tài sản, dòng tiền rẻ chảy mạnh vào bất động sản hay chứng khoán – tạo điều kiện cho giá những tài sản này tăng nhanh. Đặc biệt, lãi suất ở mức rất thấp là một nguyên nhân phổ biến khiến giá tài sản tăng cao. Nhà đầu tư khi đó rất khó kiếm lợi nhuận từ kênh an toàn như tiết kiệm hoặc trái phiếu Chính phủ, nên họ buộc phải chuyển tiền sang các tài sản khác như cổ phiếu, bất động sản, từ đó đẩy giá những tài sản này lên và gây ra “lạm phát giá tài sản”. Bên cạnh đó, kỳ vọng và tâm lý thị trường cũng quan trọng vì khi nhiều người tin rằng giá nhà đất sẽ còn tăng, họ đổ xô mua vào (thậm chí đầu cơ, “thổi giá”), làm giá càng tăng cao hơn thực giá trị. Ngoài ra, các yếu tố nền tảng như tăng trưởng thu nhập, đô thị hóa, cung – cầu thực về tài sản cũng quyết định xu hướng lâu dài của giá tài sản.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng tác động gián tiếp vào CPI thông qua giá thuê nhà. Giá thuê thường bị đẩy lên theo kỳ vọng và lợi tức từ BĐS, mà tiền thuê nhà lại nằm trong nhóm “Nhà ở, điện, nước, chất đốt & VLXD” của CPI. Bên cạnh đó, chu kỳ tăng giá bất động sản thường song hành với việc giá vật liệu xây dựng (xi măng, thép, cát) leo thang, làm chi phí duy tu, bảo dưỡng nhà ở tăng lên – đây cũng là thành tố được tính trong CPI. Với tỷ giá, mặc dù USD không được tính trong CPI nhưng lại ảnh hưởng mạnh đến chi phí nhập khẩu. Khi VND mất giá, các mặt hàng nhập khẩu thiết yếu như xăng dầu, khí đốt, dược phẩm, linh kiện trở nên đắt đỏ hơn tính theo đồng nội tệ. Điều này đẩy giá nhóm giao thông và năng lượng trong CPI tăng, rồi dần lan sang chi phí vận tải, thực phẩm, dịch vụ ăn uống.

Tác động của bất động sản và tỷ giá vào CPI chủ yếu gián tiếp qua giá thuê, điện/xăng dầu, vật liệu, và thường có độ trễ. Chính sách tiền tệ và tài khóa của chính phủ vì thế cũng sẽ có sự thay đổi cho phù hợp và cũng trễ theo. Hiểu đúng lạm phát giúp bạn bình tĩnh hơn khi tiêu dùng, sáng suốt hơn khi đầu tư, và thực tế hơn khi hoạch định tài chính.

Đọc thêm

Cấu trúc “11 nhóm” trong rổ CPI xuất hiện xuyên suốt trong các thông cáo hàng tháng của Tổng cục Thống kê (TCTK). Việt Nam dùng công thức Laspeyres bình quân nhân gia quyền. Trọng số (weighted average) để tính CPI đến từ Khảo sát Mức sống hộ gia đình – VHLSS và được cố định theo chu kỳ 5 năm, rồi cập nhật để phản ánh thói quen chi tiêu mới của dân cư. Mỗi tháng, 63 tỉnh/thành thu thập giá 3 kỳ tại khoảng 40.000 điểm bán, trên danh mục 752 mặt hàng (giai đoạn 2020–2025). Nhờ vậy, CPI bám sát hành vi chi tiêu của hộ gia đình chứ không phải cảm nhận riêng lẻ.

Với một bát phở ngày xưa 30,000đ và bát phở ít thịt hơn có giá 40,000đ khiến chúng ta có cảm giác như lạm phát là rất lớn. Tuy nhiên, nó phản ánh đồng thời hai hiện tượng: (i) tăng giá danh nghĩa ở cấp mặt hàng (từ 30.000 lên 40.000 đồng, tức tăng khoảng 33%); và (ii) suy giảm chất lượng/khối lượng sản phẩm (ít thịt hơn) hay còn gọi là shrinkflation. Trong phương pháp tính CPI, cơ quan thống kê hướng đến việc so sánh mức giá của một “rổ” hàng hóa – dịch vụ tiêu dùng bình quân toàn quốc. Bát phở nói riêng chỉ là một trong hàng trăm mặt hàng thuộc nhóm “ăn uống ngoài gia đình” và có trọng số rất nhỏ so với toàn bộ rổ CPI. Ngoài ra, CPI được tính toán trên phạm vi 63 tỉnh/thành, nên giá cả tại các đô thị lớn (nơi chi phí thuê mặt bằng, nhân công cao) có thể tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Do vậy, cảm nhận lạm phát cá nhân ở người tiêu dùng thường cao hơn số liệu CPI công bố, không phải vì CPI “sai lệch”, mà bởi khác biệt về phạm vi đo lường, cấu trúc rổ chi tiêu và hiện tượng shrinkflation khó được thống kê phản ánh đầy đủ trong chỉ số giá.